華陰市城市更新管理辦法（試行）解讀

為深入貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的新發(fā)展理念，改善人居環(huán)境，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、完善城市功能，加快城市高質(zhì)量發(fā)展，建設(shè)“國(guó)際山水旅游名市、與華相宜人文福地”，根據(jù)《渭南市城市更新管理辦法（試行）》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，結(jié)合我市實(shí)際，起草了《華陰市城市更新管理辦法》（試行），下面就《華陰市城市更新管理辦法》（試行）（以下簡(jiǎn)稱本辦法）做如下解讀：

一、總 則

本辦法所稱城市更新，是指根據(jù)本市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃，依法對(duì)城市空間形態(tài)和功能進(jìn)行整治、改善、優(yōu)化的活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)城市功能完善、品質(zhì)提升、可持續(xù)發(fā)展。本辦法適用于市建成區(qū)范圍內(nèi)的城市更新活動(dòng)，華山景區(qū)不在此范圍。法律、法規(guī)和省人民政府規(guī)章對(duì)城市更新活動(dòng)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

城市更新工作應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：一是堅(jiān)持以人為本、改善民生。二是堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、產(chǎn)城融合。三是堅(jiān)持設(shè)計(jì)引導(dǎo)，凸顯特色。四是堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先、歷史傳承。五是堅(jiān)持政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作。六是堅(jiān)持因地制宜、量力而行。

二、規(guī)劃編制

市人民政府按照國(guó)家和省、市關(guān)于城市體檢的相關(guān)規(guī)定，圍繞城市更新片區(qū)范圍內(nèi)生態(tài)宜居、健康舒適、風(fēng)貌特色、多元包容等方面的指標(biāo)體系開(kāi)展片區(qū)調(diào)查評(píng)估工作，形成調(diào)查評(píng)估報(bào)告，作為劃定城市更新片區(qū)的重要依據(jù)。

市住建局負(fù)責(zé)編制本市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，由自然資源局進(jìn)行專業(yè)性、技術(shù)性審定，經(jīng)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議后，按照法定程序批準(zhǔn)實(shí)施。城市更新專項(xiàng)規(guī)劃編制過(guò)程中，編制部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織專家進(jìn)行論證，并廣泛征求公眾和利益相關(guān)人的意見(jiàn)。

市人民政府根據(jù)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和城市更新片區(qū)調(diào)查評(píng)估報(bào)告，編制更新片區(qū)策劃方案，明確片區(qū)發(fā)展目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)定位、更新方式、實(shí)施計(jì)劃、功能完善、保護(hù)傳承等內(nèi)容。片區(qū)策劃方案應(yīng)征求利益相關(guān)人、社會(huì)公眾的意見(jiàn)并組織專家論證。

三、計(jì)劃實(shí)施

市人民政府或其確定的城市更新主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)以城市更新專項(xiàng)規(guī)劃為依據(jù)，組織市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，對(duì)城市更新年度實(shí)施計(jì)劃建議進(jìn)行論證，組織編制城市更新中長(zhǎng)期計(jì)劃，擬訂城市更新年度實(shí)施計(jì)劃，在廣泛征求公眾意見(jiàn)，充分尊重民意的基礎(chǔ)上，報(bào)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組審定。年度實(shí)施計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括更新片區(qū)、更新范圍、投資規(guī)模、時(shí)間安排等內(nèi)容。

納入年度實(shí)施計(jì)劃的城市更新片區(qū)，按照法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，依法辦理相關(guān)手續(xù)。當(dāng)年計(jì)劃因不可抗力等特殊原因未完成的，按照原批準(zhǔn)程序進(jìn)行審批后，可以順延到下一年度繼續(xù)實(shí)施。確需變更城市更新年度實(shí)施計(jì)劃的，應(yīng)當(dāng)按照原批準(zhǔn)程序進(jìn)行變更。

四、項(xiàng)目實(shí)施

市人民政府是本轄區(qū)城市更新工作責(zé)任主體，負(fù)責(zé)本轄區(qū)的城市更新工作，組織制定實(shí)施方案具體組織實(shí)施本轄區(qū)的城市更新工作。

納入年度實(shí)施計(jì)劃的城市更新片區(qū)由相關(guān)部門(mén)制定實(shí)施方案，實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括基本情況、實(shí)施主體、可行性分析報(bào)告、產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)運(yùn)營(yíng)方案與實(shí)施計(jì)劃、土地供應(yīng)方式、補(bǔ)償安置及利益分配、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告、投資模式及經(jīng)濟(jì)平衡與資金來(lái)源等內(nèi)容。

涉及文物保護(hù)單位、不可移動(dòng)文物及其他各類歷史文化遺產(chǎn)類建筑、優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑、工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)類建筑，歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村、古樹(shù)名木的，實(shí)施方案還應(yīng)包括保護(hù)方案與實(shí)施計(jì)劃。

城市更新項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，建立項(xiàng)目準(zhǔn)入和退出機(jī)制，實(shí)行月通報(bào)、季巡查制度，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)督導(dǎo)全市城市更新工作的組織開(kāi)展。

五、資金籌措

城市更新項(xiàng)目應(yīng)多渠道籌措資金，統(tǒng)籌管理使用，市人民政府是資金籌集管理使用的責(zé)任主體。

城市更新項(xiàng)目可統(tǒng)籌資金來(lái)源，包括:各級(jí)政府安排的城市更新改造資金;更新項(xiàng)目范圍內(nèi)土地收益、房屋權(quán)屬人自籌的改造資金;實(shí)施主體投入的更新改造資金;按規(guī)定可使用的住宅專項(xiàng)維修資金;盤(pán)活“僵尸企業(yè)”的土地及資產(chǎn)收益;相關(guān)部門(mén)爭(zhēng)取到的中省老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、管網(wǎng)改造、海綿城市建設(shè)等專項(xiàng)資金和支持城市更新的債券資金;城市更新需配建教育、衛(wèi)生、文化、體育場(chǎng)所、社區(qū)服務(wù)中心等公共設(shè)施、文保建筑和歷史建筑以及其他申請(qǐng)到的專項(xiàng)資金等。

鼓勵(lì)以合資合作建設(shè)、開(kāi)發(fā)等多種形式引入大型央企國(guó)企等參與城市更新工作。

六、政策支持

城市更新項(xiàng)目中的零星土地(小于3畝)，以及不具備單獨(dú)建設(shè)條件的土地，可與周邊用地整合實(shí)施，重點(diǎn)用于完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，經(jīng)整合后宗地用途符合《劃撥用地名錄》，可以以劃撥方式辦理供地手續(xù);涉及經(jīng)營(yíng)性用途但不能獨(dú)立出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，按協(xié)議方式出讓。

城市更新項(xiàng)目需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的，可通過(guò)征收、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式進(jìn)行變更，并依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。不涉及土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)租賃等方式取得原建筑物的使用權(quán)。涉及土地出讓的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，采取公開(kāi)招拍掛協(xié)議出讓及含帶方案招拍掛等方式辦理供地手續(xù)，可以在土地出讓公告中明確片區(qū)項(xiàng)目履約相關(guān)內(nèi)容。既不涉及土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)變動(dòng)，也不需要取得原建筑物使用權(quán)的，經(jīng)充分征求原建筑權(quán)利人意見(jiàn)后依法實(shí)施。

鼓勵(lì)國(guó)有企事業(yè)單位以捐贈(zèng)、借用等方式，將其閑置的零星土地或建構(gòu)筑物，納入城市更新項(xiàng)目整合實(shí)施。盤(pán)活“僵尸企業(yè)”的土地，可根據(jù)實(shí)際情況，采取資產(chǎn)調(diào)撥、協(xié)議出讓和公開(kāi)招拍掛等多種方式出讓。

市人民政府會(huì)同相關(guān)部門(mén)編制《國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目履約協(xié)議書(shū)》，將片區(qū)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位、運(yùn)營(yíng)管理等內(nèi)容以及違約責(zé)任予以明確。在各自職能范圍內(nèi)，制定立項(xiàng)、土地、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)稅、文物及其他與城市更新相關(guān)的配套政策。危舊房改造、歷史風(fēng)貌保護(hù)以及本辦法未作具體規(guī)定的，按國(guó)家、省、市現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。